previous 5
5 июня 2009 года проходил круглый стол на тему «Смутное время - для офисных девелоперов», организованный изданием «Недвижимость и строительство Петербурга». ЗАО «Брокерская фирма «Ленстройматериалы», в лице начальника отдела информации и оценки Ксении Пушковой, принимало участие в обсуждении сложившейся ситуации на рынке офисной недвижимости. Предлагаем Вашему вниманию резюме работы круглого стола.
Участниками обсуждения были в основном девелоперы, управляющие недвижимостью и профессиональные консультанты рынка, перед которыми были поставлены два вопроса: целесообразность строительства новых объектов и перепрофилирование уже построенных.
Специалисты единодушно сошлись во мнении что, если объект начат, то его необходимо достраивать. Но если строительство находится еще на стадии планирования, то здесь действует принцип «семь раз отмерь и подумай – надо ли отрезать». До начала нового строительства необходим тщательный анализ потенциала рынка - способен ли он будет поглотить новые площади. Причем начинать надо с макроэкономических факторов: пристально анализировать развитие отраслей и будущую инвестиционную привлекательность региона для западных компаний. Именно потенциал рынка как раз и вызывает сомнения у специалистов, приглашенных на круглый стол. В настоящее время производственный сектор в основном развивается экстенсивным путем без упора на инженерные и научные составляющие, а соответственно, и не требует использования больших объемов административных площадей.
Генеральный директор Knight Frank Олег Барков высказал предположение, что построенных и заявленных на сегодняшний день площадей хватит для обеспечения экономики на ближайшие 5 лет. В свою очередь Борис Мошенский, генеральный директор Maris Properties in association with CB Richard Ellis, отметил, что их компания еще до наступления кризиса прогнозировала наступление в 2008 году баланса спроса и предложения на рынке офисной недвижимости, а далее, если темпы строительства не снизятся, произойдет затоваривание рынка.
Некоторые специалисты уже сейчас говорят о затоваривании рынка офисной недвижимости, опираясь на процент заполняемости площадей бизнес-центров. По данным руководителя проектного отдела ASTERA St.Petersburg Ольги Земцовой, для введенных в 2008–2009гг. объектов, он составляет 50-75%. Однако есть и исключения. Например, Евгения Морозова, заместитель директора по маркетингу ИСК «Сплав», отметила, что на протяжении всего кризиса процент заполняемости в бизнес-центре «Н-49» держится на отметке 91%.
Участники круглого стола также отметили новую практику, появившуюся на рынке в последнее время: арендаторы начали организовывать тендеры среди управляющих бизнес-центрами на предоставление офисных площадей на наиболее выгодных условиях. На лицо рынок потребителя. Он задает тренд, не стесняется диктовать условия. На сегодняшний день, по мнению специалистов, вполне реально купить приличный бизнес-центр за 1 500 – 2 500 долл. США за кв.м, что раньше могло быть только «страшным сном» девелопера. На рынке аренды участками круглого стола была определена следующая тенденция: максимальные ставки, которые готовы платить арендаторы, 1 200 – 1 300 руб. за 1 кв.м, основная масса запросов по площадям приходится на диапазон 300 – 700 руб. за 1 кв.м.
Вопрос перепрофилирования объектов особого энтузиазма не вызвал, т.к. эти проекты все-таки весьма затратны и не всегда технически осуществимы. На сегодняшний день девелоперам важно навести порядок в своих хозяйствах, достраивать то, что начато, решения относительно новых объектов принимать крайне осмотрительно. Важно при замыслах новых проектов ориентироваться на высокие стандарты качества, т.к. несмотря на вялость рынка, требования пользователей офисных площадей не перестают расти, становится все более важным синергетический эффект: при выборе бизнес-центра арендаторы просчитывают, с кем из соседей можно вести бизнес.
Практически все участники круглого стола избегали давать каких-то прогнозов. Только Андрей Розов (associate director Jones Lang LaSalle) взял на себя смелость дать комментарий по поводу того, когда рынок вернется на докризисный уровень и вернется ли вообще. По его словам это произойдет, скорее всего, не ранее второй половины 2011 года.
Резюмируя выше сказанное, начальник отдела информации и оценки ЗАО «Брокерская фирма «Ленстройматериалы» Ксения Пушкова отмечает, что сегодня на рынке управляющие и девелоперы разыгрывают гамбит. Необходимо жертвовать малым, идти на уступки для того, чтобы не только сохранить то, что есть, но и приумножить в будущем. Сейчас также хорошее время для работы над ошибками, зачистки «хвостов», разностороннего анализа ситуации, для креатива, поиска новых идей и направлений развития бизнеса. Радует, что участники рынка не опускают руки: работают четко, как часы, с двойной, а то и с тройной силой.